Diễn đàn bất động sản mùa xuân là chương trình được tổ chức thường niên. Bên cạnh hoạt động vinh danh các thương hiệu bất động sản dẫn đầu thị trường, diễn đàn còn nhằm phân tích bức tranh tổng quan, những diễn biến và dự báo từ vĩ mô cho đến sự chuyển động của từng phân khúc, sản phẩm của thị trường bất động sản; đồng hành cùng doanh nghiệp nhận diện những vướng mắc, rào cản thể chế, pháp lý cần khơi thông để thị trường thực sự bứt phá. Chương trình do tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) tổ chức, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.
Theo khảo sát mới của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, hiện 65% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản đến từ những vướng mắc chính sách, pháp lý; 20% từ nguồn vốn (cũng chủ yếu do chính sách tài chính) và 15% từ các yếu tố thị trường - doanh nghiệp.
Cụ thể, theo ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hệ thống chính sách, pháp lý bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư… còn chồng chéo và một số sự việc xảy ra trong thời gian qua dẫn tới tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy ở một bộ phận cán bộ. Hậu quả là, nhiều dự án bị kéo dài, thậm chí bị ách tắc. Dù có hệ thống pháp luật phức tạp là vậy nhưng vẫn thiếu hành lang pháp lý đối với một số mô hình kinh doanh bất động sản mới - đặc biệt là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng…
Thứ hai, tín dụng bất động sản nhà ở chiếm tỷ trọng lớn hơn và chất lượng tín dụng bất động sản gần sát với chất lượng tín dụng chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, dù chất lượng là vậy nhưng doanh nghiệp và người mua nhà đều không dễ vay được vốn. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản hoặc đang “mắc cạn”, hoặc phải nói không với trái phiếu doanh nghiệp, dù kinh nghiệm quốc tế cho thấy, đây là kênh huy động an toàn, hiệu quả nhất.
Diễn đàn bất động sản mùa xuân thường niên lần 03
Theo thống kê của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam, năm 2023, sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, số lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn rơi vào khoảng hơn 119.000 tỷ đồng. Năm 2024, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn vào khoảng 110.000 tỷ đồng. Do khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi đó nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng thiếu thanh khoản, đói vốn, vướng mắc pháp lý… nên rất cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để gỡ các nút thắt cho thị trường.
Chia sẻ tại diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho biết, tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản với nhiệm vụ chính là rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản tại Hà Nội, TPHCM và một số địa phương. Ngân hàng Nhà Nước dự kiến hạn mức tín dụng tăng khoảng 14 - 15% năm 2023.
Cùng với đó là hàng loạt các động thái tháo gỡ nút thắt cho thị trường như: Công điện 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế; Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023, sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65 (2022) theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn; sau Hội nghị trực tuyến ngày 17/2/2023, Chính phủ sẽ ban hành nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững...
Theo ông Cấn Văn Lực, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung. Tuy nhiên, cần có cách tiếp cận mới, phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 tỷ - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng); quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - bất động sản.
Trong đó, cần sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua, thực hiện Nghị định 08/2023 và Nghị quyết về phát triển thị trường bất động sản 2023. Đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án bất động sản, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân… chú trọng điều tiết cung – cầu bất động sản.
Do đó, ông Cấn Văn Lực đề xuất, cần hoàn thiện thể chế theo hướng: Sửa Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024. Quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt: quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ REITs, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản… Có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.
Về giải pháp với doanh nghiệp bất động sản, ông Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là 2023 - 2024). Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…). Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết…
Ngoài ra, quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…). Tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan.